L’expertise immobilière
Choisir la connaissance pour une meilleure maîtrise, ne pas laisser de place au doute
Mais qu’est-ce que l’expertise immobilière ?
La valeur du marché ?
La valeur d’un bien est communément définie dans l’esprit de chacun par son prix de vente sur la base de la loi de l’offre et de la demande, c’est l’approche de l’agent immobilier qui s’inscrit uniquement dans une perspective de vente et qui réalise, la plupart du temps, une estimation immobilière.
Pourtant un bien immobilier a une valeur propre, en dehors de la notion même de marché, valeur qui doit être déterminée par le croisement de différents critères comme son emplacement, son état de vétusté, les possibilités d’extension ou d’amélioration, ainsi que des critères intrinsèques au bien lui-même. Tous ces critères seront ensuite rapprochés des prix des ventes enregistrées dans un même secteur sur des biens comparables.
La valeur de marché peut se justifier dans une démarche de vente du bien, mais dans tous les autres cas, cette réponse ne sera pas la bonne.
Estimation Immobilière et Expertise Immobilière : NE PAS CONFONDRE
3 Types d’expertises :
L’expertise d’un bien personnel pour un particulier
Faire expertiser sa résidence principale ou secondaire ou faire expertiser un bien dans le cadre d’une procédure judiciaire (divorce par exemple), fiscale, en vue de rachat (succession, donation..), d’opération d’investissement ou de démembrement par exemple.
L’expertise d’un bien professionnel pour une entreprise
Faire évaluer ses bâtiments pour une entreprise est souvent source de surprises, la valeur de bâtiments commerciaux ou industriels demande une analyse technique poussée et les chefs d’entreprises n’ont souvent pas les éléments nécessaires pour procéder à une telle évaluation.
L’expertise de parts sociales
Evaluer la valeur de ses parts sociales dans une entreprise ou une SCI demande non seulement une bonne connaissance de l’étude des bilans sur les 3 dernières années minimum, mais également une connaissance de marché afin de déterminer si ce dernier est porteur ou non et enfin de pouvoir évaluer l’actif de la société et notamment, la valeur de ses bâtiments.
Choisir Initial CC, c'est opter pour une expertise globale
Différents contextes pour une expertise
Une succession
Si le bien reçu par voie successorale doit être divisé cela permet d’en déterminer le prix. Le notaire se basera sur vos déclarations c’est pourquoi il est important d’apporter des éléments opposables aux tiers qui ne pourront que très difficilement être remis en question par les tiers ou le fisc.
Un divorce
Comme dans le cadre d’une succession il faut souvent déterminer la valeur du bien immobilier pour que l’un ou l’autre puisse racheter la part de son conjoint. Ne passant pas par la case « vente » il est important d’avoir une expertise faite par un professionnel ne donnant pas lieu à discussion.
Une indivision avec souhait de rachat
Vous héritez d’un bien en indivision et voulez racheter la part de l’autre indivis, une expertise sera nécessaire afin de ne pas faire d’erreur dans le prix proposé.
Une déclaration à l’Impôt Sur la Fortune
L’administration fiscale peut revenir sur vos déclarations et estimer ces dernières erronées. Le « fisc » ne revient jamais sur une valeur à la baisse mais toujours à la hausse. Êtes-vous certain d’avoir correctement évalué votre patrimoine personnel ? Il est tout aussi important de ne pas sous évaluer son patrimoine afin d’éviter un redressement comme il est important de ne pas surévaluer celui-ci et se soumettre à une imposition plus importante. La vision de la valeur de votre bien est souvent erronée et établit sur une idée faussée d’un marché à un instant donné sans tenir compte de l’évolution de ce marché ni de la valeur inhérente à votre bien.
L’expertise vous évitera de longues discussions avec le fisc.
Le projet d’achat d’un bien Immobilier personnel ou professionnel
Dans le cadre d’un projet d’investissement qu’il soit résidentiel ou locatif il est important de ne pas se tromper et de faire réaliser une expertise afin de connaître la valeur réelle du bien.
La volonté de vendre un bien immobilier en gardant son indépendance vis à vis de l’agent immobilier
Dans le cadre d’un projet de vente afin de pouvoir conserver son indépendance vis à vis de l’agent immobilier et ne pas perdre de temps en avec une mise en vente d’un bien à un prix surestimé l’expertise immobilière peut vous permettre de réaliser votre opération sereinement.
Cette liste n’est bien sûr pas exhaustive mais permet de montrer la diversité des interventions de l’expert immobilier.
Une estimation immobilière n’est pas motivée, elle tient généralement en 3 lignes et est gratuite ce qui forcément ne peut pas découler du même travail que celui de l’expert qui vous remettra un rapport très complet sur votre bien et sur les prix de ventes enregistrés auprès des notaires dans le secteur concerné et similaires.
L’expertise Immobilière est opposable aux tiers et peut difficilement être remise en questions, les experts travaillant tous de la même façon. Une estimation d’un bien immobilier est, comme son nom l’indique, une simple approche, un avis de valeur souvent influencé par le prix que vous souhaitez obtenir de la vente de votre bien.
L’expert immobilier doit avoir de très bonnes connaissances techniques mais également juridiques et justifier d’un certificat de formation.
Chez INITIAL CC les expertises sont réalisées par Jacques Sahakian, diplômé d’un DESS Droit des Assurances auprès de l’université LYON III, d’une expérience de plus de 15 ans dans l’assurance de bâtiments professionnels notamment dans l’industrie et qui dispose de la certification d’Expert Immobilier.